案情：林強(qiáng)（化名）有一購買移民安置房名額，但缺資金，故其將購房名額轉(zhuǎn)賣給裘虎，裘虎（化名）隨后與包小建（化名）簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，之后包小建又與胡麗麗（化名）簽訂房屋買賣協(xié)議書，最終由胡麗麗支付了房款并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修后居住至今。因林強(qiáng)與他人有借貸糾紛，法院查封了登記在林強(qiáng)名下的上述房產(chǎn)，現(xiàn)胡麗麗起訴包小建，要求解除房屋買賣協(xié)議書，返還購房款24萬元并從付款日起按年利率6%賠償利息損失，賠償裝修損失15萬元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)由。

 

案情回放

 

2006年，因高山移民政策，浙江天臺(tái)人林強(qiáng)有一個(gè)購買移民安置房名額，但他手頭既沒有購房資金，也沒錢裝修。因此，他將自己的購房名額以5萬元轉(zhuǎn)賣給熟人裘虎。

 

2006年12月18日，裘虎一紙房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議將這套并不屬于自己的移民安置房轉(zhuǎn)賣給了下家包小建。2007年2月5日，裘虎才與上家林強(qiáng)簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，購買了上述移民安置房。

 

2010年1月21日，上述的買房人包小建又與胡麗麗簽訂了房屋買賣協(xié)議書，將這套房子轉(zhuǎn)賣給了胡麗麗。雙方約定簽訂協(xié)議之日先由胡麗麗支付購房款15萬元，交付房屋后再付9萬元，余下1萬元待房產(chǎn)證和土地使用證過戶完畢后支付。包小建于2010年9月14日交付了房屋，胡麗麗按約支付購房款24萬元并對(duì)房屋進(jìn)行裝修，但一直未能辦理過戶手續(xù)，房屋由胡麗麗居住至今。

 

2018年4月，胡麗麗收到天臺(tái)縣人民法院公告，法院責(zé)令林強(qiáng)及其他相關(guān)人員于2018年4月30日前從上述房屋內(nèi)遷出。胡麗麗隨即向法院提起執(zhí)行異議申請(qǐng)。

 

法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，胡麗麗與包小建簽訂房屋買賣協(xié)議書，該房屋已登記在林強(qiáng)名下，胡麗麗主張對(duì)該房屋享有所有權(quán)以對(duì)抗執(zhí)行的異議理由不能成立，裁定駁回了胡麗麗的異議。

 

據(jù)此，胡麗麗認(rèn)為包小建未能交付房屋，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故提起本案訴訟。

 

庭審現(xiàn)場(chǎng)

 

原告：被告包小建構(gòu)成根本違約，應(yīng)賠償購房款和裝修費(fèi)

 

庭審中，原告胡麗麗認(rèn)為，被告包小建在未取得所有權(quán)的情況下將登記在林強(qiáng)名下的房屋出賣給自己，現(xiàn)該房屋被法院查封，并即將拍賣、變賣。被告包小建已構(gòu)成根本違約，原、被告間的房屋買賣協(xié)議書已不能履行。

 

原告說，依據(jù)合同法第九十七條、第一百一十條等相關(guān)法律規(guī)定，原告要求解除原被告間的協(xié)議書，被告包小建應(yīng)返還購房款，并自房款交付之日起賠償原告利息損失?；趯?duì)協(xié)議書的信任，原告裝修房屋花費(fèi)15萬元，現(xiàn)協(xié)議書已不能履行，被告包小建應(yīng)賠償原告房屋裝修費(fèi) 。

 

庭審過程中，原告胡麗麗向法院提交了房屋買賣協(xié)議書、收條、銀行匯款憑證、房產(chǎn)登記信息、法院的公告、裁定書、房屋照片、裝修費(fèi)用清單等證據(jù)，用于證明自己支付房款后未能過戶房屋，現(xiàn)房屋被法院查封，自己權(quán)益受到損害的事實(shí)。

 

被告包小建：原告胡麗麗對(duì)于房屋沒有登記在包小建名下是知情的

 

針對(duì)原告胡麗麗的訴請(qǐng)，被告包小建認(rèn)為，其與胡麗麗簽訂房屋買賣協(xié)議書時(shí)，胡麗麗對(duì)于房屋沒有登記在包小建名下是知情的，雙方基于對(duì)裘虎和林強(qiáng)的信任才訂立協(xié)議，房款大部分給了裘虎，包小建主觀上并未有欺騙隱瞞房屋登記在林強(qiáng)名下的故意，胡麗麗對(duì)于房屋最終無法轉(zhuǎn)移過戶同樣具有過錯(cuò)，可以減輕自己的責(zé)任。

 

包小建辯稱，房屋裝修損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)，原告沒有取得房屋所有權(quán)時(shí)，不應(yīng)該進(jìn)行裝修，應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人林強(qiáng)進(jìn)行補(bǔ)償，不應(yīng)當(dāng)由包小建補(bǔ)償。此外，對(duì)于房屋裝修的金額也有異議，一些家用電器、窗簾、地毯等可移動(dòng)的物品已經(jīng)轉(zhuǎn)移，不應(yīng)包含在裝修款內(nèi)。綜上，包小建愿意返還房屋價(jià)款的一半即12萬元，請(qǐng)求法院駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

 

第三人裘虎：房屋買賣本身與自己無關(guān)

 

庭審中，本案的第三人裘虎說，其與林強(qiáng)認(rèn)識(shí)，后經(jīng)他人介紹認(rèn)識(shí)了包小建，因此林強(qiáng)與包小建并不認(rèn)識(shí)，故裘虎僅作為介紹人撮合雙方簽訂合同，實(shí)際應(yīng)該是包小建與林強(qiáng)簽訂合同，而非自己與包小建簽訂合同，自己只賺取中介費(fèi)用，房屋買賣本身與自己無關(guān)。

 

同時(shí)，裘虎還說，包小建對(duì)于房屋可能無法及時(shí)辦理過戶手續(xù)是知情的。

 

第三人林強(qiáng)（產(chǎn)權(quán)人）：如胡麗麗替我還清債務(wù)，房子交由她永久使用

 

林強(qiáng)認(rèn)為，其轉(zhuǎn)讓給裘虎的是購房名額，而非房屋，當(dāng)時(shí)雙方約定需要重新簽訂合同。裘虎知道房屋登記在自己名下，也知道該房屋可能無法及時(shí)辦理過戶手續(xù)，對(duì)此裘虎不僅知情，雙方還曾口頭約定：如房屋權(quán)證最終不能辦理，就按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率賠償利息損失。

 

林強(qiáng)說，裘虎在自己不知情的情況下與他人（即包小建）交易，產(chǎn)生的法律責(zé)任與自己無關(guān)?，F(xiàn)自己與他人有金錢債務(wù)糾紛，被他人訴至法院，房屋面臨騰空拍賣，如胡麗麗出面替自己還清債務(wù)，可將房屋交由她永久使用。

 

該案將擇日宣判。

 

法官提醒

 

安置房買賣更需謹(jǐn)慎

 

安置類房產(chǎn)建設(shè)的意義是為了改善城市低收入居民的居住條件,是重要的民生問題,加快建設(shè)安置房工程,對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義，故購買安置類房產(chǎn)往往具有條件限制和程序限制。

 

據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣畬?duì)移民安置房政策這樣規(guī)定：假借他人之名購買獲得移民安置用房者，一經(jīng)查實(shí)要退回使用權(quán)，沒收房屋所有權(quán)，可以并處騙取批準(zhǔn)占有土地每平方米30元以下罰款；并對(duì)有意參與弄虛作假的有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分。

 

承辦法官提醒，購買安置房者在購買前應(yīng)審慎查詢房屋權(quán)屬信息及相關(guān)政策規(guī)定，不符合條件的購房者通過“借名”方式出資購買該類房產(chǎn)，有可能出現(xiàn)“過戶不能”的情形，易產(chǎn)生房屋買賣糾紛。

 

（原文鏈接：https://www.chinacourt.org/article/detail/2018/05/id/3319220.shtml）