【案情簡介】

 

2014年1月何某斌以其子何某名義與成都某置地公司(通俗意義上稱開發(fā)商，以下簡稱案外人)簽訂了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，購買了位于成都市某區(qū)一房屋，房屋總價為387.11萬元。合同約定2013年12月29日前支付總房款40%即154.8844萬元；2014年1月21日前支付116.133萬元；2014年2月21日前支付116.133萬元，交房時間為2015年6月30日。雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定：非貸款方式付款的，買受人未按照約定的時間付款的，逾期付款超過20日后，出賣人有權(quán)選擇解除合同，出賣人選擇解除合同的，買受人應(yīng)按照總付款的15%向出賣人支付違約金；出賣人不解除合同的，買受人自約定付款期限屆滿之次日起至實際付款之日止，按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一點五的違約金。合同簽訂后，趙某代替何某支付房款270.977萬元，約定的第三次付款未履行。2015年3月3日D市Q縣檢察院以何某斌涉嫌受賄罪予以逮捕，同年4月7日向出賣人成都某置地公司函告暫停本案所涉房屋交易，出賣人遂暫停交易并回函于Q縣檢察院。2016年7月22日Q縣法院作出判決，何某斌犯受賄罪，處有期徒刑五年六個月，所獲贓款贓物予以追繳。2016年8月24日，Q縣法院作出刑事裁定對該房屋查封，2017年3月17日作出裁定予以拍賣。在Q縣法院實現(xiàn)追繳過程中，出賣人以案外人系該房屋所有權(quán)人為由，于2017年4月19日向Q縣法院提起執(zhí)行異議，要求撤銷裁定并停止拍賣，2017年4月25日Q縣法院駁回請求，經(jīng)上一級法院復(fù)議后維持。

 

【分歧】

 

在對本案贓款所購置業(yè)的追繳中，由于不動產(chǎn)登記生效主義的影響，而存在國家利益與市場經(jīng)濟(jì)主體的民事權(quán)利行使的混合性。因此，在審理該執(zhí)行異議一案時，主要因兩種觀點而產(chǎn)生了分歧。

 

一是根據(jù)最高院《關(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第十條第二款“被執(zhí)行人將贓款贓物投資或置業(yè)，對此形成的財產(chǎn)及收益，人民法院應(yīng)予以追繳”的規(guī)定，法院有權(quán)直接以贓款所購置業(yè)為由予以追繳，而查封及拍賣均屬于追繳的實現(xiàn)方式。另購房合同約定買受人自約定的應(yīng)付款期限屆滿次日起算20日，仍未付款的出賣人有權(quán)解除合同并有權(quán)收取總付款百分十十五的違約金，若出賣人不解除合同，買受人自逾期次日起至實際付款之日止，按日支付逾期付款金額的萬分之一點五的違約金。在買受人2014年2月21日前的支付義務(wù)未履行時，起算20日后，出賣人享有解除權(quán)的行使權(quán)或選擇繼續(xù)履行合同的權(quán)利，開發(fā)商作為出賣人在約定期限后，并未進(jìn)行催告或以其他方式行使解除權(quán)，而是以默認(rèn)的方式選擇性行使了繼續(xù)履行合同的權(quán)利。同時關(guān)于解除權(quán)的行使有約定時應(yīng)優(yōu)先從其約定，本案中出賣方未按約定行使解除權(quán)，那么解除權(quán)已然喪失，合同自然因出賣方的法律行為而繼續(xù)有效。而法院基于公權(quán)力行使刑事贓款贓物的追繳權(quán)力而介入到處于履行期內(nèi)的合同時，出賣人并不能因司法權(quán)的介入而重新享有合同解除權(quán)。因此，法院可動用拍賣方式實現(xiàn)追繳，由于出賣人應(yīng)收取的剩余款項及違約金基于正當(dāng)?shù)氖袌鼋灰仔袨槎a(chǎn)生，屬于追繳收益范圍之外，法院在拍賣后，出賣人可就自己的合法權(quán)利予以主張。

 

二是根據(jù)最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條及《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，該房屋現(xiàn)登記于案外人名下，且未辦理任何產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，那么此時案外人為該房屋的保留所有權(quán)人，該房屋的相關(guān)權(quán)利還系原所有權(quán)人繼續(xù)支配。起初在檢察院以購買人涉嫌受賄罪逮捕并通知出賣人暫停交易時，購房資金性質(zhì)實際處于一種不確定狀態(tài)。可將此理解為未經(jīng)審理判處受賄罪之前，資金的性質(zhì)實際還不能確定為贓款。加之合法的民事行為是否生效依附于民法要件，其并不受國家公權(quán)力的干涉即生效。換句話說，平等主體間市場交易行為的生效要件成立后，它并不因?qū)嶋H出資人與合同相對人的不一致而必然導(dǎo)致買賣合同的無效。因此，出于買賣合同相對人與受審之人的非同一性的視角，出賣人在收到暫停交易的通知時，仍有合理理由將此事件看待為情勢變更，合同在將來能否繼續(xù)，并不因暫停通知而確定，也就不能直接確定解除權(quán)的產(chǎn)生，更不存在依約定行使解除權(quán)一事。當(dāng)法院判決落實該買房資金實為受賄人以其子名義購買房屋的贓款時，出賣人才有合理理由相信合同目的不能實現(xiàn)，解除權(quán)也因此而產(chǎn)生。因此，在法院判決后，出賣人可以此行使解除權(quán)，并將流通于此處的贓款交由法院沒收。另外，不動產(chǎn)以登記生效主義，現(xiàn)房屋未進(jìn)行任何權(quán)屬變更手續(xù)，還不屬于買受人的置業(yè)或收益，出賣人即可根據(jù)合同法行使解除權(quán)來維護(hù)自身利益，還可以享有實體權(quán)利的案外人身份對抗法院對該房屋的直接拍賣。對于已作房款的贓款處置，應(yīng)由出賣人主動上交于法院沒收，而房屋則恢復(fù)至原始狀態(tài)，再由出賣人繼續(xù)行使相關(guān)權(quán)利。

 

【評析】

 

筆者較為贊同第一種觀點，有以下方面緣由：第一，關(guān)于解除權(quán)是否已消滅。在本案中，購房合同中明確約定：買受人自約定的應(yīng)付款期限屆滿次日起算20日，仍未付款的出賣人有權(quán)解除合同并有權(quán)收取總付款百分十十五的違約金。由此可看出合同雙方在對解除權(quán)一事進(jìn)行了約定，并對解除權(quán)的具體行使方式進(jìn)行了約定。因此，當(dāng)買受人超過20日未履行最后一筆支付義務(wù)時，出賣人因合同的約定條件的實現(xiàn)而享有解除權(quán)的行使權(quán)或繼續(xù)履行合同的選擇權(quán)。從合同的約定可以看出，合同簽訂的目的在于保障雙方的公平權(quán)益，因此賦予了出賣人的A或B的選擇權(quán)，若將兩項相背馳的選擇權(quán)并存，不僅對消極方而言違背了誠信原則，還將必然引起不可調(diào)和的社會矛盾。因此，我們有足夠理由相信合同中此約定的本意為：當(dāng)出賣人選擇其中一項權(quán)利時，另一項權(quán)利則隨之消失。同時根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。從此規(guī)定可以推算出——從其約定的限制下，出賣人的解除權(quán)已因其作出的法律行為而消滅。

 

第二，關(guān)于解除權(quán)消滅后能否二次享有。由于解除權(quán)屬于形成權(quán)，適用的是除斥期間，不適用中斷、中止等情形。而對行使解除權(quán)的除斥期間上，我國合同法在當(dāng)事人未約定的情形下，特別賦予了法律規(guī)定。不難看出立法的目的在于保護(hù)守約方的合法權(quán)益，防止違約方利用違約獲取“不當(dāng)?shù)美?rdquo;，賦予守約方解除權(quán)外，還限制了解除權(quán)的濫用。也就是說，通過堅持民事活動中雙方權(quán)利義務(wù)的公平性，達(dá)到維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的目的，正是合同法的立法宗旨的體現(xiàn)。如果允許解除權(quán)人在過長的期限內(nèi)解除合同，或在放棄解除權(quán)后視情況而隨時再次利用解除權(quán)廢止既有的合同關(guān)系，不僅違背了合同法通過設(shè)立解除權(quán)來促進(jìn)公平正義的立法意圖，還破壞了現(xiàn)存的法律關(guān)系。因此，當(dāng)違約行為出現(xiàn)后，通過督促權(quán)利人及時行使解除權(quán)，有利于盡早的確定當(dāng)事人的合同關(guān)系。為避免權(quán)利人放任解除權(quán)的行使期限，更要避免毫無限制的行使解除權(quán)而使合同關(guān)系處于不確定的狀態(tài)。當(dāng)司法機(jī)關(guān)介入這一自然條件出現(xiàn)時，解除權(quán)并不能因此重新被享有。

 

第三，關(guān)于刑事財產(chǎn)性的執(zhí)行的直接依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分秩序的若干規(guī)定》第十六條規(guī)定：“人民法院在辦理刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行案件，刑法，刑事訴訟法及有關(guān)司法解釋沒有相應(yīng)規(guī)定的，參照適用民事執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定”、第十條規(guī)定：“對贓款贓物及其收益，人民法院應(yīng)當(dāng)一并追繳。被執(zhí)行人將贓款贓物投資或置業(yè)，對因此形成的財產(chǎn)及收益，人民法院應(yīng)當(dāng)追繳”。據(jù)此，我們可以理解為，在刑事財產(chǎn)性刑罰的執(zhí)行時，如果刑法、刑事訴訟法及相關(guān)司法解釋在無相關(guān)規(guī)定時才參照適用民事執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定，若有相關(guān)規(guī)定，應(yīng)優(yōu)先適用，故本案應(yīng)優(yōu)先適用贓款追繳的規(guī)定。另《刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第十五條規(guī)定：執(zhí)行過程中，案外人或被害人認(rèn)為刑事財產(chǎn)中對涉案財物是否屬于贓款贓物認(rèn)定錯誤或者予以認(rèn)定而未認(rèn)定，向執(zhí)行法院提出書面異議,可以通過裁定補(bǔ)正的……”。當(dāng)買受人未如期付款時，出賣人未在合理期限內(nèi)行使約定的解除權(quán)致使解除權(quán)消滅，同時在得知執(zhí)行法院于2016年8月24日對涉案房屋作出查封裁定后，亦未在合理期限內(nèi)提出異議，出賣人多次消極怠于行使相關(guān)權(quán)利的法律后果應(yīng)由其自身承擔(dān)。

 

第四，關(guān)于執(zhí)行涉案房屋后是否損害案外人權(quán)益，亦或違背司法公正。本案中，買受人在支付前兩筆款項后，出賣人對其未按期履行最后一筆款項的行為，采用了選擇具有懲罰違約人的方式賦予了合同的繼續(xù)有效性。在該民事法律關(guān)系下，產(chǎn)生了新的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容——即下欠款項及依約定而產(chǎn)生的逾期違約金進(jìn)入出賣方的民事權(quán)益范圍內(nèi)，故此款可在法院拍賣房屋后進(jìn)行主張。我們不妨采用逆向思維：如本案沒有司法機(jī)關(guān)的介入，雙方的現(xiàn)存法律關(guān)系依然是買受人依約定支付剩余款項及逾期違約金。所以在司法拍賣后，依出賣人主張而給予此款項并沒有減少出賣人原有的收益。

 

第五，關(guān)于社會行為的導(dǎo)向意義。法院的司法活動不僅僅是行使司法權(quán)的結(jié)果，還體現(xiàn)在對市民的日常行為的法律指引上，當(dāng)出現(xiàn)未過戶登記的贓款贓物的買賣行為時，權(quán)利人應(yīng)盡早依法行使合法權(quán)利，而不是消極怠慢耗費司法資源，用消極的行為與司法活動背道而馳。對于本案的執(zhí)行，一方面，直接體現(xiàn)出法院對國家高壓打擊貪腐情況態(tài)勢的實踐。另一方面還彰顯了法律對社會公平機(jī)制的系統(tǒng)性促進(jìn)，過分維護(hù)某一方的權(quán)利，實為公平正義的偏離。因此，我們的法律從設(shè)計上即立足于全社會公平，訴訟時效、除斥期間制度恰好體現(xiàn)出了法律不保護(hù)那些自己擁有權(quán)利卻疏于維護(hù)和管理的人的理念，正如“法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人”。介于對本案的涉案房屋執(zhí)行案例的分析基礎(chǔ)上，我們可以結(jié)論：不動產(chǎn)在未過戶情況下，是否屬于贓款置業(yè)收益范圍而予以直接追繳，并不依賴于民事法律文書的確定而存在。故以本案為例證，足以論證出源于贓款贓物的不動產(chǎn)收益范圍并不以民事確定為前置，Q縣法院駁回出賣人執(zhí)行異議請求恰到好處的體現(xiàn)了法與情并重的司法理念。在今后的案件中，若再次執(zhí)行類似正處于交易中還未作權(quán)屬登記而民法又有特殊規(guī)定的涉案物時，可主動釋義解除權(quán)、提起執(zhí)行異議等權(quán)利，督促權(quán)利人盡早行使權(quán)利，便利于司法執(zhí)行活動的開展。

 

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