【案例】

 

張某參加單位的團(tuán)購房，購買以后想轉(zhuǎn)賣團(tuán)購的房屋。2013年6月，張某將團(tuán)購房轉(zhuǎn)讓給李某，并約定簽訂了合同。合同約定張某應(yīng)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。之后，因種種原因，該房屋都沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2014年8月，李某將該套房屋又轉(zhuǎn)賣給吳某，并簽訂了合同。合同約定李某將該套房屋出賣給吳某，由李某負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同簽訂后，吳某支付了購房款，但李某一直未辦理過戶手續(xù)。在李某轉(zhuǎn)賣房屋時(shí)，張某知道此事并同意李某出讓房屋。故吳某訴至法院請求李某為其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

 

【分歧】

 

第一種觀點(diǎn)，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)賣合同無效。該房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

 

第二種觀點(diǎn)，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)賣合同有效。雖然李某轉(zhuǎn)讓房屋沒有取得產(chǎn)權(quán)證，但其轉(zhuǎn)賣行為經(jīng)張某同意。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，不影響合同的效力。　 

 

【管析】

 

筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：一是李某出賣原張某的房屋，雖然未取得房屋所有證，沒有處分權(quán)，但事后得到原房屋主人張某的同意。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，合同有效。故李某有權(quán)出賣該房屋。雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但該法條并未規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。二是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。吳某與李某之間簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但不影響合同效力。另外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。綜上，李某與吳某簽訂的房屋買賣合同是有效的。

 

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